Dudas generales sobre aplicación de Ley de Arrendamiento de Viviendas - Parte2

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Publicado el día 11 de Septiembre del 2017

Tal como ofrecimos, continuamos con las entregas sobre el arrendamiento de vivienda. Existe, en torno a este sector, una enmarañada telaraña legislativa, que ha creado caos por lo complejo de la legislación y los procedimientos.

Veamos, siguiendo con el esquema trazado, el análisis de las interrogantes más comunes que la gente plantea.

“Me demandaron por desalojo, y ya sentenciaron a mi favor, pero no tengo donde mudarme, ¿qué hago?”.

Esta pregunta es sumamente común tanto en los inquilinos como en los arrendadores propietarios.

Según la nueva legislación, corresponde a SUNAVI a través del Ministerio del Poder Popular proveer al afectado de desalojo una salida habitacional provisional o definitiva. El inconveniente es que no se disponen de ellas, o son muy escasas, el procedimiento es lento y carente de respuesta, y en casi en la mayoría de las oportunidades donde se asigna, el afectado o sujeto de protección (como lo denomina la ley) al final no acepta ir al refugio asignado.

“Voy a celebrar un contrato de arrendamiento de un anexo de vivienda, ¿qué tengo que hacer?”.

Todo propietario, o administrador de inmueble, antes de proceder a arrendar una unidad destinada a vivienda debe inscribirse en el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas ante SUNAVI (Art. 22, 48 LPRYCAV y del 12 al 17 del Reglamento).

Solicitar la fijación del canon justo, pues la Providencia debe ser adjuntada al contrato a suscribir, según el procedimiento indicado en la entrega anterior, y una vez cumplido tanto la inscripción como el procedimiento de fijación del canon justo, presentar el contrato de arrendamiento ante SUNAVI, para su revisión y aprobación (Arts. 21, del 50 al 55 LPRYCAV y del 5 al 11 del Reglamento).

Una vez aprobado, deberá ser suscrito ante notaría acompañando la constancia de aprobación y la Providencia donde se fije el canon justo, y dentro del lapso legal consignar un ejemplar ante el organismo competente, así como de no firmarse comparecer a indicarlo y razonar el por qué no se suscribió.

Valga indicar que el incumplimiento de todas estas obligaciones a cargo del arrendador da lugar a la imposición de sanciones, pero peor aún, según sentencia del 6-5-15, TSJ-SCC, Ponente Dr. Guillermo Blanco Vásquez, caso relativo a la interpretación de la disposición transitoria quinta, 137, disposición transitoria novena, 44, 45, 27, 55 y 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya hoy no se justifica que los contratos no estén adecuados a la ley, y se corre el riesgo que sean declarados nulos, lo que consideramos improcedente, amén de las sanciones señaladas.

Es importante indicar, o mejor aún, reiterar que todo arrendamiento total o parcial de un inmueble destinado a vivienda está sujeto a este régimen legal.

“Soy estudiante, y necesito una habitación alquilada, ¿nadie me protege?”.

En este supuesto, incluso la ley destina un capítulo donde se determina las condiciones de los inmuebles destinados a viviendas estudiantiles (Arts. 59 al 65 LPRYCAV).

“El inquilino ha deteriorado mi casa y la vecina me dice que hay una filtración que la afecta gravemente, y el inquilino no me deja pasar para verificar, ¿qué puedo hacer?”

Si bien es cierto que SUNAVI fue creada con la finalidad de proteger al inquilino, también tiene competencias propias que debe ejercer en protección de los derechos de los arrendadores, por lo que se puede plantear solicitud de inspecciones para que dé fe y deje constancia de los deterioros y proceder posteriormente a ejercer las acciones a que haya lugar.

Esta solicitud puede tramitarse también por vía de jurisdicción voluntaria ante los Tribunales de menor cuantía, o ante Notarías, pero, dado que el órgano rector, y conforme al Reglamento, es SUNAVI el que debe determinar los daños en el supuesto de querer plantear el desalojo por tal causal, es preferible que la misma sea evacuada por SUNAVI (Arts. 20 núm. 6 y 16, 25 de la LPRYCAV).

Sin embargo, es nuestra opinión que si los deterioros son tales que coloquen en riesgo a los ocupantes del inmueble y a este mismo, los informes deben gestionarse a través de organismos con la pericia suficiente, y con las competencias para ello como: Ingeniería Municipal, Sanidad, Bomberos, Defensa Civil, entre otros.

“Soy inquilino y el 30 de julio se me vence el contrato de arrendamiento, ¿qué pasa al vencer el contrato?”.

La nueva ley establece un derecho de preferencia para continuar ocupando el inmueble, el cual no se desarrolla debidamente, lo que sí está claro es que es potestad del inquilino continuar o no en la ejecución del contrato de arrendamiento. De no querer, debe notificarlo al arrendador y a SUNAVI (Art. 89 LPRYCAV).

Ahora bien, en el supuesto que quien no desee continuar el contrato sea el arrendador, es nuestro criterio que deberá notificar lo conducente al arrendatario siempre por escrito, alegando una de las causales de desalojo dispuestas en la ley, para una vez vencido el contrato iniciar el procedimiento previo de desalojo ante SUNAVI y poder posteriormente demandar ante los Tribunales competentes.

“Mi arrendador no me quiere recibir el pago del canon de arrendamiento, ¿qué puedo hacer?”.

Según la ley se prevé que SUNAVI debe coordinar la creación de cuentas con los inquilinos, figura que sustituye la tradicional de las consignaciones arrendaticias. Sin embargo, el organismo al inicio colapsó, posteriormente creó una cuenta, y en la actualidad emite un certificado de solvencia, luego de intimar al arrendador a recibir el pago mediante un procedimiento administrativo.

El caso se agrava cuando el inquilino no tiene certeza de dónde ubicar a su arrendador o si este está vivo, en cuyo caso, SUNAVI como órgano de garantía de los derechos de los inquilinos sí debería proceder a recibir el pago.

Valga indicar, que en este aspecto sugerimos que si es el arrendatario quien quiere pagar y no se le acepta, puede proceder a través de la jurisdicción voluntaria a notificar al arrendador para que manifestar su voluntad de pago y solicitar se le indique la cuenta bancaria donde realizarlo. Con ello, evidencia su voluntad de cumplir y ser solvente, así como según la propia ley, no puede ser considerado insolvente.

Caso contrario, si fuere el inquilino quien no paga, el arrendador puede proceder de forma similar intimando el pago y colocándolo en estado de insolvencia, luego de suministrar la cuenta bancaria donde este debe perfeccionar el pago.

Hoy creemos es suficiente la información suministrada para ser digerida paulatinamente por nuestros usuarios.

El vía crucis es largo, así que en próximas entregas, conforme lo prometido, continuaremos nuestro análisis.

6 de septiembre de 2017
Teresa Borges García