¿Cuál es el régimen actual de arrendamiento de inmuebles en el país?

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Publicado el día 13 de Septiembre del 2017

En los últimos años, uno de los aspectos a resaltar ha sido la multiplicidad de leyes y/o normas de rango sublegal que se promulgan y modifican constantemente, creando un caos e inseguridad jurídica en la ciudadanía en general, llegando a veces al extremo que ni los operadores de justicia logran estar al día.

El presente trabajo que dividiremos en varias entregas, se iniciará indicando en forma escueta el contexto legal que rige actualmente en materia de arrendamiento, por lo que estimamos pertinente precisar la normativa vigente más relevante antes de realizar los comentarios de rigor:

Para el arrendamiento de oficinas, consultorios, galpones y otros usos distintos a vivienda y comercio aplica el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (G.O. 36.845 del 7 de diciembre de 1999), el cual quedó parcialmente derogado en cuanto al arrendamiento de vivienda y comercio.

En el área de Arrendamiento de Vivienda tiene vigor el Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas (G.O. 39.668 del 6 de mayo de 2011), el cual no solo aplica en materia de arrendamiento sino también para comodato, ocupación, compra mercado primario y secundario, usufructo.

Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (G.O.E. 6.053 del 12 de noviembre de 2011), debiendo aclarar que aplica a todo arrendamiento de vivienda, total o parcial, incluyendo las habitaciones estudiantiles, así como desarrollos en construcción.

Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (G.O. 39.799 de fecha 14 de noviembre de 2014), en el cual se desarrollan casi todos los procedimientos administrativos dispuestos en la ley.

Resolución del Ministerio para el Poder Popular para Vivienda y Hábitat mediante la cual se establece la Tabla de Valor de Construcción (Bs./m2) por tipologías de viviendas para el cálculo del justo valor establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (G.O. 40.054 del 20 de noviembre de 2012), la cual debió ser actualizada al 20 de noviembre de 2013, por lo que en nuestro criterio esta Resolución decayó jurídicamente en cuanto a sus efectos.

Resolución mediante la cual se delega en la SUNAVI la competencia para la tramitación del Procedimiento Administrativo previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal (G.O. No. 40.694 del 2 de julio de 2015, esta se ha reiterado hasta la fecha).

Resolución No. 035, fecha 17 de febrero de 2012, Programa Especial de Financiamiento para la Adquisición de Viviendas Arrendadas “Ahora es mi Techo”, ubicados en los municipios Libertador del Distrito Capital, Sucre, Chacao y Baruta del Estado Miranda.

Resolución No. 031 del 23 de septiembre de 2014 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda, Hábitat y Ecosocialismo, G.O. 40.508 del 30 de septiembre de 2014 que atribuyó a la SUANVI proveer refugio temporal, también reiterada en otras Resoluciones hasta la presente fecha.​

Y mencionaremos finalmente, el Decreto No. 8.588 mediante la cual se autoriza la creación de una Empresa del Estado bajo la forma de Sociedad Anónima denominada Inmobiliaria Nacional, S.A. (G.O. 39.799 del 14 de noviembre de 2011), que en su día pasó desapercibida sin ser valorada su importancia o impacto a futuro, pues valga reseñar que esta empresa ha asumido todo lo derivado de Misión Vivienda y 800-Mi Hogar.

¿Qué hay del Arrendamiento de Comercio (locales)? Se rige por el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial G.O. 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, y debe considerarse también algunos artículos de la Reforma Decreto Ley Orgánica de Precios Justos (G.O. No. 40.787 del 12 de noviembre de 2015).

Ante la multiplicidad legislativa actual sobre la materia en arrendamiento inmobiliario, resulta imperioso tratar de informar a la ciudadanía de cuáles son sus derechos y deberes, así como el alcance de estos cuerpos legales, ello con la finalidad de poder establecer relaciones contractuales dentro del marco legal, en forma segura, evitando ser sancionados, dado que las últimas leyes prevén sanciones que deben ser valoradas por quienes son parte del contrato de arrendamiento, así como en pleno conocimiento de lo que implica hoy día el arrendamiento en todos sus ámbitos.

En el desarrollo de este trabajo durante los próximos días, iremos destacando los aspectos que estimamos más importantes, así como nuestra opinión al respecto.

Abogado Teresa Borges García, consultor jurídico de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela.
28/8/2017