El fin de la burbuja inmobiliaria y sus efectos en Bogotá

« Regresar

Publicado el día 19 de Agosto del 2015

Por Jairo F. Gudiño
Twitter: @JFernandoGRE
Twitter: @maleconomista
Facebook: El Mal Economista


La burbuja inmobiliaria podría terminar pronto si la actividad económica se deteriora profundamente. Aumentos del precio del suelo, aumento y concentración del crédito hipotecario en estratos altos y déficits persistentes de vivienda en estratos bajos son algunos de los efectos nocivos que ha producido el aumento de los precios de la vivienda en Bogotá y sus municipios aledaños durante los últimos años.


Los precios de apartamentos, edificios y casas en sectores tales como Multicentro, Norte y Chicó son excesivamente altos, y las preocupaciones de una burbuja inmobiliaria en Colombia se han generalizado, tanto por estudios publicados por el Banco de la República (Franco et. al., 2014), como por columnas de Robert Shiller, premio Nobel de Economía en 2013 (Shiller, 2013). Una burbuja podría estallar en cualquier momento, y aun no se conoce con detalles los posibles efectos que tendría sobre el sistema financiero y la economía en general.

bb2

Figura 1. Períodos de Burbuja Inmobiliaria en las Principales Ciudades de Colombia (Bogotá, Medellín y Cali). Elaboración propia a partir de la metodología de Yiu et. al. (2013). Datos obtenidos de la página web del Banco de la República y el DANE. Valor Crítico al 95%.

En la Figura 1 se muestra que el fenómeno de la burbuja inmobiliaria parece ser de escala nacional si se toman datos desde diciembre de 2005 hasta abril de 2015 para las ciudades de Cali, Bogotá y Medellín. Interpretar la figura no es difícil. Para los períodos donde las líneas azul oscuro (Bogotá), azul claro (Medellín) y verde (Cali) sobrepasan la línea naranja (Valor Crítico), se puede considerar que estadísticamente existe burbuja para una ciudad determinada. Cerca de diciembre de 2012, por ejemplo, se tiene que la línea verde sobrepasa la línea naranja, marcando el inicio de una burbuja en Cali (Valores SADF – Cali). Pero esa misma línea vuelve a cortar la línea naranja en febrero del 2015, marcando el final de una burbuja. Se tienen entonces dos episodios se burbuja más o menos para las tres ciudades: el primero va entre 2005 e inicios del 2008, mientras que el segundo va desde mediados del 2010 hasta marzo del 2015 aproximadamente. La burbuja es más fuerte para el caso de Bogotá, siguiéndole Medellín y Cali.

Al observar que para los últimos meses todas las líneas están cortando la línea naranja, se puede considerar que la segunda burbuja inmobiliaria parece haber terminado. Las razones no son muy difíciles de discernir: desde junio del 2014 los precios del petróleo WTI cayeron abruptamente explicando la caída del índice accionario COLCAP. Además, la tasa de crecimiento de la economía colombiana ha registrado caídas, pronunciadas por la débil demanda en los países desarrollados.

Pero más importante que eso, es entender qué efectos nocivos han causado estas burbujas inmobiliarias (los efectos positivos se podrían analizar mejor en una futura entrada), y este es el objetivo central aquí. Lamentablemente no existen datos suficientes para analizar la situación en ciudades distintas a Bogotá salvo los precios de la vivienda nueva en la Figura 1, así que se hará énfasis sobre esta ciudad sin negar que en otras pueda ocurrir lo mismo.

(1) Aumento persistente del endeudamiento por crédito hipotecario

bb3

Figura 2. Tasa de crecimiento del número de créditos hipotecarios a nivel nacional. Elaboración propia a partir de datos del DNP.

En la Figura 2 se observa que el volumen de crédito hipotecario a escala nacional se ha incrementado sobre todo desde el segundo semestre del 2010, repercutiendo en (pero NO siendo la causa de) procesos de burbuja inflacionaria. De hecho, como lo argumentan Cediel y Velásquez (2015), los recursos propios parecen ser más importantes que el crédito en este caso, pero no es imposible que esto altere al canal crediticio vía precios.

Si el precio de la vivienda aumentara eternamente, los préstamos de vivienda serían perfectamente sostenibles para quienes deseen invertir. Pero si estos precios cayeran fuertemente (como a finales de los 90), el volumen de préstamos no pagados por parte de los que invirtieron podría aumentar, reduciéndose notablemente el monto a prestar a nuevos solicitantes debido a incrementos de la tasa de interés y reducciones del valor del colateral.

Esto señala un efecto potencialmente peligroso de la burbuja: aumenta la fragilidad de los bancos ante el pánico de los inversionistas e impago de prestatarios. Afortunadamente los volúmenes de préstamo no han alcanzado los niveles que se tenían a finales de los noventa, pero los efectos sobre el sistema financiero podrían ser nefastos si la caída del precio de la vivienda es demasiado abrupta y las autoridades regulatorias no toman medidas que reduzcan la incertidumbre en este mercado si el número de inversionistas preocupados es bastante significativo. Pequeños choques podrían causar crisis gigantescas.

(2) Aumento del precio del suelo

bb4

Figura 3. Tasa de crecimiento del índice de precios del suelo en Bogotá. Elaboración propia a partir de datos del Banco de la República.

En la Figura 3 se muestra que la burbuja ha hecho más costoso el precio del suelo desde 2001, y más fuertemente desde 2010. Los aumentos del precio del suelo han impactado en el alto costo de vida en la capital, debido a que los costos del arrendamiento en los establecimientos comerciales se reflejan en aumentos del precio de los alimentos, haciendo más lento los aumentos del consumo y la inversión comercial en todos los sectores económicos.

(3) Déficits persistentes de vivienda nueva en los estratos más bajos y concentración del crédito en los estratos altos

bb6

Figura 4. Déficits de vivienda nueva en Bogotá por estratos 2-6. Tomado de Cediel y Velásquez (2015).

En la Figura 4 se muestra una tendencia preocupante cuando se analiza la evolución del déficit de viviendas nuevas por estratos desde el 2010: en los estratos altos (4, 5 y 6) el número de ventas es mayor que el número de hogares conformados, mientras que en los estratos bajos (2 y 3) sucede exactamente lo contrario: hay un déficit de viviendas persistente (escasez) (Cediel y Velásquez (2015)).

Lo que esto quiere decir es que la expansión de la construcción se ha concentrado en estratos altos, mientras que en los estratos bajos esta expansión ha sido insuficiente. Esto ya es un hecho más o menos conocido, pero refleja un aspecto nocivo de la burbuja si se agregara a esta descripción el aumento del crédito hipotecario en la capital: el crédito hipotecario, aunque no alto en volumen, se dirige no hacia solicitantes que necesitan una vivienda como necesidad básica, sino hacia solicitantes de alta capacidad de pago (que poseen activos-colateral de alto valor) que no necesitan estos créditos o quienes sólo los toman con la esperanza de revender los activos subyacentes.

La Expansión de la Burbuja Inmobiliaria hacia los Alrededores de Bogotá

bb7

Figura 5. Períodos de Burbuja Inmobiliaria para los Alrededores de Bogotá. Elaboración Propia a partir de la metodología de Yiu et. al. (2013). Datos obtenidos de la página web del Banco de la República.

La expansión de la construcción hacia municipios aledaños a la capital ha impulsado también la expansión de la burbuja inmobiliaria. Tal y como se explicó al inicio, en la Figura 5 existe una burbuja para los años (en el eje horizontal) para los que la línea verde (Valor Empírico) supera la línea azul (Valor Crítico). Se observa que existe una burbuja inmobiliaria en estos municipios desde finales de 2012 e inicios de 2013.

De esta manera, se puede afirmar que la burbuja inmobiliaria se ha expandido hacia áreas contiguas a la capital, se manera que una caída abrupta del precio de la vivienda no sólo afectaría a la capital únicamente.

* ADICIONES DEL AUTOR*

La recepción y la discusión acerca de esta entrada merecen varias aclaraciones de interés por parte del autor:

(1) El análisis es eminentemente descriptivo, de manera que se enuncian solamente hipótesis. Faltan muchas más series y más investigación para encontrar nuevos hechos o corroborar afirmaciones con datos y métodos de mayor calibre, que pueden o no descartar lo dicho aquí. De esta manera, NO se puede tomar lo dicho aquí como una afirmación comprobada, y mucho menos como predicción.

(2) Con los datos obtenidos se encontró el fin de una burbuja en el mercado de vivienda, pero eso no implica que necesariamente estallará (lamentablemente ésta es una percepción muy convencional). Pueden que no estallen y vuelvan a aparecer después, o que desaparezcan lentamente y no genere estallidos. Es por eso que se usaron los términos “quizás”. Lo que sí es cierto es que las caídas de la actividad económica (como las registradas en los últimos meses) hacen a las burbujas más insostenibles, pero de ninguna manera esto es una regla: en el 2008, como se muestra en la Figura 1 hay otro fin de burbuja, pero no fue una caída que haya merecido atención nacional como la que ocurrió en los años noventa.

(3) Es cierto que la proporción de préstamos hipotecarios no pagados es muy baja, y los índices de calidad de cartera reportan un excelente manejo por parte de los bancos. Pero contrario a estos argumentos, durante escenarios de miedo o alto riesgo sistémico (que depende del sentimiento de los inversionistas y NO de la conducta de los bancos) muchas carteras con bajos niveles de mora pueden verse afectadas. Si el riesgo en el sistema financiero colombiano ha aumentado significativamente en los últimos meses, y si esto afectaría la posición de activos de los bancos sensiblemente y con ello una burbuja es una pregunta que queda por resolver.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Cediel, V., Velásquez, C., (2015). “¿Hay una Burbuja Inmobiliaria en Bogotá? Un Estudio por Segmentos de Mercado”, Revista de Economía Institucional, Vol. 17 (32), 233-257.

Franco, J., Gómez, J., Ojeda, J., Torres, E., (2014). “Burbujas en Precios de Activos Financieros: Existencia, Persistencia y Migración”. Borradores de Economía No. 823. Banco de la República, Bogotá.

Yiu, M., Yu, J., Jin, L., (2013). “Detecting Bubbles in Hong Kong Residential Property Market”, Journal of Asian Economics, Vol. 28 (1), 115-124.

Shiller, R., (2013). “Bubbles Forever”. Project Syndicate. Commentary. 17 de Julio del 2013.

Fuente: El Espectador