5ta entrega: Dudas generales sobre aplicación de Ley de Arrendamiento de Viviendas

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Publicado el día 17 de Noviembre del 2017

Retomamos nuevamente nuestra serie de artículos sobre el arrendamiento inmobiliario, y continuamos con el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, pero incluyendo ahora el impacto de la aplicación del Decreto 8.190 (Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas).

Siguiendo el hilo que hemos mantenido, lo desarrollamos a través de las inquietudes que nos llegan con más frecuencia. A continuación presentamos preguntas que nos envían y las respuestas adecuadas a estas interrogantes.

SUNAVI fija los cánones de arrendamiento muy bajos, ¿qué hago?

Puede ejercer contra el acto administrativo el Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad (Art. 31 Reglamento) y alegar lo establecido en el Art. 5, núm. 14 LPRYCAV, que refiere que el canon debe ser suficiente para cubrir los gastos y un margen de ganancia.

¿Cuáles son las causas para sancionar a un propietario o a un inquilino?

La ley solo prevé una sanción para el inquilino, cuando cede el uso del inmueble sin autorización, y obviamente la procedencia del desalojo de incurrir en una de las causales de desalojo que conlleve incumplimiento de obligaciones esenciales en la relación arrendaticia.

No así en el caso del arrendador o propietario, quien de no cumplir cualquiera de las obligaciones o nuevos requerimientos que le exige la ley, está sujeto a múltiples sanciones; si es multiarrendador puede ser sancionado con la expropiación (Arts. 141 y 142 LPRYCAV).

En relación al Decreto 8.190, antes referido, es fundamental aclarar que aplica a todo inmueble destinado a vivienda, independientemente del contrato o hecho jurídico que haya dado derecho a la posesión precaria: arrendatarios, comodatarios, ocupantes, usufructuarios, adquirentes (del mercado primario o secundario).

¿Cuál es la protección que establece este Decreto?

Primero, prohibió la medida preventiva de secuestro sobre el inmueble y la ejecución de la sentencia que condene el desalojo hasta que no se provea una salida habitacional temporal o definitiva al sujeto afectado. Esto incluye cualquier pretensión del arrendador o que conlleve la desocupación.

El arrendador, antes de interponer cualquier demanda en contra del arrendatario, debe agotar el procedimiento previo administrativo que prevé este Decreto Ley, aún cuando se dudó en principio si también el inquilino.

Es importante señalar que dicho decreto prevé los requisitos para la procedencia de la protección: inmueble destinado a vivienda principal y posesión legítima.

Nos preguntan: Yo le presté mi apartamento a mi comadre por un tiempo porque no tenía donde vivir, pero no tengo nada firmad. Ahora me dicen que ella se puede quedar con el apartamento. ¿Qué hago pues ahora lo necesito para mi hijo?

Dado que el uso es vivienda, debe agotar ante SUNAVI el procedimiento previo administrativo para luego acudir a los tribunales ordinarios. SUNAVI es el órgano competente en estos casos por la Resolución mediante la cual se delega en la SUNAVI la competencia para la tramitación del Procedimiento Administrativo previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal (G.O. No. 40.694 del 2-7-15).

Soy inquilino y me violaron me preferencia ofertiva, ¿tengo que agotar ese procedimiento administrativo?

A nuestro juicio, la ley y Decreto resultan tan sesgados y a favor de una sola de las partes de la relación que en el artículo 94 de la Ley, se dispone que este procedimiento solo debe ser agotado por el arrendador, lo que ha sido reconocido por la jurisprudencia (Sentencia del 10-7-15 del TSJ-SCC, Expediente No. 2014-000726, Ponente. Dr. Guillermo Blanco Vásquez), ello aunado a la pretensión que puede ejercer el arrendatario, cual es el retracto legal arrendaticio.

¿Cómo es ese procedimiento administrativo previo que prevé el Decreto 8.190? ¿Qué debo hacer?

Esta es una interrogante que aún no resuelve ni el órgano administrativo ni la jurisprudencia, y jurídicamente interesante, pero lo cierto es que no queda claro si es tan solo conciliatorio o contradictorio; en nuestro criterio debe alegarse los mismos hechos y causal o causales que posteriormente se invocarán ante el órgano jurisdiccional, así como probarlos, si no fuere el caso de que el acto administrativo ordenare el desalojo en sede administrativa; y finalmente, contra el acto administrativo puede ejercerse recurso contencioso administrativo de nulidad.

Ya agote el procedimiento administrativo, y ante los tribunales y sentenciaron a mi favor, ¿ya terminó el procedimiento?

Si SUNAVI no decidió decretando el desalojo se debe proceder ante los tribunales a plantear el juicio correspondiente, el cual se tramita por el procedimiento especial pautado en la ley, el cual es oral. Se debe considerar que puede incluso llegar a Casación, y que durante todo el procedimiento el inquilino o sujeto objeto de protección debe contar con la asistencia de abogado o en su defecto de un Defensor Público.

Si obtengo una sentencia favorable de desalojo, ¿cuándo ejecutan la sentencia de desalojo?

Una vez firme la sentencia, se debe suspender el proceso en fase de ejecución por un lapso entre 90 y 180 días hábiles para que el condenado manifieste si dispone donde mudarse y de lo contrario iniciar los trámites para gestionar la solución habitacional (Arts. 97 al 124 LPRYCAV).

Es de indicar que en la actualidad SUNAVI, que es el órgano encargado de gestionar tal solución ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda, en casi todos los casos ha oficiado no disponer de refugios, y sobre este aspecto se han dictado dos sentencias fundamentales: Sentencia No. 1213 del 3-10-14 de la Sala Constitucional que fijó el lapso para ejecutar el desalojo, si no se provee refugio, en un plazo de 4 meses más 2 de prórroga; Sentencia del 17-8-15, Sala Constitucional Exp. 15-0484, amparo constitucional Redes de Inquilinos-Cautelar (la cual solo aplica a casos de multiarrendadores a nuestro criterio), que suspendió las ejecuciones hasta que se presentaran los resultados de las mesas de trabajo ordenadas y tramitara el amparo interpuesto.

Yo no soy arrendador, soy heredero con varios hermanos del apartamento, y está viviendo en el mismo uno de nuestros hermanos, pero no quiere negociar nada, ¿qué hacemos?

Al respecto, en sentencia del 3-11-16, Sala Casación Exp. 2016-000278 Ponente Guillermo Blanco Vásquez, se estableció que no hay que agotar el procedimiento previo administrativo ante sunavi, en supuestos de comunidades sucesorales

Soy representante de un condominio y la trabajadora residencial fue despedida justificadamente, se le dio el tiempo para desocupar, ¿qué hago?

Conforme a la ley, priva el contrato de trabajo, por tanto debe regirse por la legislación laboral (Art. 9 LPRYCAV), no obstante, esto ha sido un aspecto en disputa de vieja data, y los órganos competentes en el ámbito laboral no proceden, y se ha visto que en muchos casos se está recurriendo a este procedimiento previo ante SUNAVI.
El inquilino me debe 3 años. ¿Igual tengo que hacer todo ese procedimiento?

Sí, aun cuando adeuden los cánones de arrendamiento debe agotarse todo el procedimiento indicado ante SUNAVI y posteriormente ante los tribunales. Sin embargo, a nuestro criterio, dado que constituye el incumplimiento de la obligación principal del contrato de arrendamiento, aunado al hecho que en el Reglamento se prevén causales de justificación del no pago y dado lo dispuesto en el artículo 92 de la Ley, estimamos que SUNAVI debería dictar un acto administrativo condenando el desalojo y no debería prosperar la protección de la asignación de una salida habitacional.

Los inquilinos tienen en ruinas mi casa, ¿no puedo desalojarlo rápido, antes que se caiga la casa?

Este es una circunstancia particular, y en nuestra opinión el desalojo debe ser inmediato pues pueden correr riesgos quienes habitan el inmueble, y responder en consecuencia el propietario, por ello debe tratarse de forma particular y como una emergencia. De hecho así lo estipula la ley en su artículo 93.

Con esta entrega damos por finalizado el arrendamiento de viviendas, para iniciar en los próximos el arrendamiento de comercio y otros usos.

Caracas, 15 de noviembre de 2017
Teresa Borges García